Юридическое сопровождение по недвижимости в Израиле

Тема купли-продажи недвижимости является очень важной для каждого из нас. Жилье-жизненно важный вопрос для каждого человека. Как обезопасить себя при покупке недвижимости? Как защитить свои права, чтобы не остаться без денег и без жилья? С этими вопросами часто обращаются клиенты в нашу фирму, намереваясь купить недвижимость.

В Израиле, как и в большинстве стран, ведется государственный реестр прав на недвижимое имущество («Табо»). Сразу после подписания договора купли-продажи недвижимости принято регистрировать в «Табо», так называемую, предупредительную запись «эарат азара» (הערת אזהרה). Такая запись свидетельствует о том, что продавец уже распорядился правами на свою недвижимость, и она призвана предупредить других потенциальных покупателей.

Ипотека («машканта») и аресты («икулим»), в действительности, как правило не мешают купле-продаже, просто со всеми этими кредиторами надо будет рассчитаться в процессе сделки в счет стоимости квартиры. Так значит ли, что проверив выписку «Табо», и не найдя там препятствующих сделке записей, покупатель на этом может успокоиться? Отнюдь нет, не всегда.

Например, недавно Верховной суд рассматривал дело (ע«א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון ואח'), когда доля в праве собственности на недвижимость была приобретена у одного из нескольких сособственников. Уже после покупки и регистрации прав покупателя, выяснилось, что у этих сособственников существует между собой договор о порядке пользования этой недвижимостью. Этот договор ограничивает права каждого из сособственников в отношении пользования недвижимостью, и которому теперь, по их мнению, должен подчиняться и новый сособственник. Но дело в том, что этот договор, определяющий права пользования каждого из собственников в отношении этой недвижимости, не был зарегистрирован в «Табо», также не была зарегистрирована запись «эарат азара». Перед сделкой проверяли права на указанное имущество в реестре прав на недвижимое имущество «Табо», и там не было никакого упоминания об этом договоре! Однако суд постановил, что в случае приобретения доли в совместной собственности, было бы правильно и добросовестно со стороны покупателя, не только проверить выписку «Табо», но и самостоятельно поинтересоваться какой порядок пользования недвижимостью сложился между сособтвенниками, и нет ли между ними договора о порядке пользования. Кроме того, из обстоятельств дела, суд посчитал, что покупателю было известно о сложившемся порядке пользования и об имеющемся договоре. Но покупатель предпочел "не заметить" этого, сославшись на отсутствие пометок в «Табо». По сути, покупатель повел себя недобросовестно. И в этой связи, суд постановил подчинить права покупателя условиям договора.

Есть и другие случаи, когда отсутствие пометок в «Табо» не говорит само по себе о безопасности сделки. Например,в выписке «Табо» может и не быть пометки о недееспособности продавца,

но даже в отсутствие такой пометки, если продавец демонстрирует явные признаки недееспособности, совершение сделки с таким человеком можно рассматривать как недобросовестность со стороны покупателя. Впоследствии такой покупатель может столкнуться с претензиями со стороны родственников или наследников продавца.

Также очень важно, чтобы сразу после подписания договора покупки-продажи адвокат покупателя зарегистрировал в государственном реестре «Табо» запись «эарат азара» о только что совершенной сделки купли-продажи, чтобы обезопасить права клиента и не допустить повторной продажи квартиры другим лицам.